文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等(děng)能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么和开(kāi)发商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格(gé)并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么